Pacht, Verwaltung oder Verkauf: Vier Wege für Ihre Ferienwohnung im Vergleich

Welche Möglichkeiten haben Eigentümer, die nicht mehr selbst vermieten wollen?

Es gibt im Kern vier Wege, und sie unterscheiden sich vor allem darin, wer die Arbeit macht und wer das Risiko trägt. Je weiter unten ein Weg in dieser Liste steht, desto weniger Aufwand haben Sie, desto mehr geben Sie aber an Kontrolle oder Eigentum ab.

• •Selbst weitermachen mit Software: Sie bleiben Gastgeber, Werkzeuge nehmen Ihnen Routinearbeit ab.
• •Verwaltung durch eine Agentur: Eine Agentur führt das Tagesgeschäft gegen Provision oder Pauschale, Sie bleiben Vermieter.
• •Festpacht an einen Betreiber: Ein Betreiber vermietet auf eigene Rechnung und zahlt Ihnen eine feste Pacht. Sie bleiben Eigentümer.
• •Verkauf: Sie geben die Wohnung ab und erhalten einmal den Kaufpreis.

Die Entscheidung ist selten rein rechnerisch. Gesundheit, Entfernung zum Objekt, Familie und der Wunsch, selbst Urlaub in der Wohnung zu machen, wiegen oft schwerer als die letzte Nachkommastelle der Rendite. Deshalb vergleichen wir hier nicht nur Zahlen, sondern auch, was jeder Weg im Alltag für Sie bedeutet.

Weg 1: Selbst weitermachen, mit Software entlastet

Selbst weiterzumachen passt, wenn Ihnen das Gastgeben grundsätzlich Freude macht und Sie nur Routinearbeit loswerden wollen. Software übernimmt Kalender, Nachrichten und Preispflege zum Teil, die Verantwortung bleibt aber vollständig bei Ihnen.

Typische Werkzeuge sind ein Channel-Manager, der Ihre Belegung über mehrere Buchungsportale abgleicht, automatische Gästenachrichten, Schlüsselboxen und Preisempfehlungen. Dafür fallen meist monatliche Gebühren an, die je nach Anbieter und Umfang stark schwanken. Stiftung Warentest beschreibt die Vermietung in Eigenregie über Onlineportale als „aufwendiger, aber günstiger“ als die Vermarktung über Dritte (test.de).

Was Software nicht leistet: Reinigung, Wäsche, Reparaturen und den Anruf am Abend, weil das WLAN nicht geht. Dafür brauchen Sie weiterhin verlässliche Menschen vor Ort. Sie bleiben auch für Regeln zuständig, die sich ändern, etwa Genehmigungspflichten für Ferienwohnungen in manchen Städten; in Berlin zum Beispiel muss das Anbieten einer Wohnung als Ferienwohnung grundsätzlich vorab vom Bezirksamt genehmigt werden. Mehr dazu im Ratgeber Zweckentfremdungsverbot bei Ferienwohnungen.

Weg 2: Verwaltung durch eine Agentur, auf Provision oder Pauschale

Eine Agentur übernimmt das Tagesgeschäft, Sie bleiben aber Vermieter und tragen das Leerstandsrisiko. Bezahlt wird meist eine Provision vom Umsatz, manchmal eine feste monatliche Pauschale.

Für eine Vollverwaltung mit Vermarktung, Gästekommunikation und Reinigungskoordination nennt eine aktuelle Branchenübersicht eine übliche Spanne von 20 bis 35 Prozent des Bruttoumsatzes, in Luxus- oder abgelegenen Lagen auch mehr (PriceLabs, Stand Mai 2026). Die Zahlen schwanken deutlich nach Region und Leistungsumfang, und die Übersicht stammt von einem Softwareanbieter mit internationalem Blick. Für Ihre Wohnung zählt allein das konkrete Angebot.

Neben der Provision können Gebühren für Einrichtung, Fotos oder Verbrauchsmaterial anfallen. Fragen Sie vor Vertragsschluss: Was ist enthalten, was kostet extra, wer trägt die Provisionen der Buchungsportale, wie lange läuft der Vertrag und wie kommen Sie wieder heraus? Wichtig ist außerdem: Ihre Einnahmen schwanken weiter mit Saison und Auslastung, weil die Agentur in Ihrem Auftrag vermietet. Stiftung Warentest nennt die Auslastung bei Ferienwohnungen „die große Unbekannte“ (test.de). Wie eine Abgabe der Verwaltung praktisch abläuft, beschreibt der Ratgeber Ferienwohnung-Verwaltung abgeben.

Weg 3: Festpacht an einen Betreiber, Sie bleiben Eigentümer

Bei einer Festpacht überlassen Sie die Ferienwohnung einem Betreiber, der sie auf eigene Rechnung an Gäste vermietet und Ihnen eine vereinbarte Pacht zahlt. Sie bleiben Eigentümer, haben keinen operativen Aufwand und planbare Einnahmen.

Rechtlich ist das ein Pachtvertrag: Der Pächter ist verpflichtet, „die vereinbarte Pacht zu entrichten“ (§ 581 BGB). Ob die Wohnung im Februar belegt ist, ist damit in erster Linie Sache des Betreibers. Wie hoch die Pacht ist, wie lange der Vertrag läuft, wer welche Instandhaltung trägt und ob Sie die Wohnung selbst nutzen dürfen, regelt der Vertrag. Diese Punkte sollten Sie genau lesen.

Der Preis für die Planbarkeit: In sehr starken Jahren profitiert vor allem der Betreiber vom Mehrumsatz, und Sie geben für die Vertragslaufzeit die Entscheidung über Preise und Gäste ab. Steuerlich bleiben Pachteinnahmen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG). Wie das Modell im Detail funktioniert, lesen Sie im Ratgeber Ferienwohnung verpachten statt verkaufen.

Wie wird die Pacht berechnet? Ausgangspunkt ist der Jahresumsatz, den die Vermietung an Gäste erwarten lässt. Davon gehen die Betriebskosten ab, etwa Reinigung, Wäsche, Provisionen der Buchungsportale und Instandhaltung, außerdem die Marge des Betreibers und ein Abschlag für das Leerstandsrisiko, das er übernimmt. Was bleibt, ist der Rahmen für eine mögliche Festpacht. Lage, Saisonlänge, Größe, Ausstattung, Bewertungen, bisherige Belegung, Zustand und Ihre Eigennutzungstage verschieben das Ergebnis. Mehr dazu im Leitfaden Ferienwohnung verpachten.

Weg 4: Verkauf, der saubere Abschluss

Ein Verkauf beendet alle Pflichten auf einmal und macht den Wert der Wohnung zu Geld. Dafür geben Sie die Immobilie, ihre künftige Wertentwicklung und die Eigennutzung endgültig auf.

Ein Kaufvertrag über eine Immobilie muss notariell beurkundet werden (§ 311b BGB), dazu kommen Kosten für Notar und Grundbuch. Auf den Kauf fällt Grunderwerbsteuer an: Das Bundesgesetz nennt 3,5 Prozent (§ 11 GrEStG), die Länder setzen aber eigene Sätze fest, derzeit zwischen 3,5 und 6,5 Prozent (Übersicht der Länder). Steuerschuldner sind nach dem Gesetz beide Vertragsparteien (§ 13 GrEStG); wer zahlt, regelt der Kaufvertrag.

Für Sie als Verkäufer ist vor allem die Zehnjahresfrist wichtig: Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn grundsätzlich steuerpflichtig (§ 23 EStG). Ausgenommen sind Immobilien, die durchgehend oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Eine an Gäste vermietete Ferienwohnung erfüllt diese Ausnahme in der Regel nicht: Der Bundesfinanzhof hat sie für Ferienwohnungen bejaht, die nicht zur Vermietung bestimmt sind (Bericht des Bundes der Steuerzahler zu BFH IX R 37/16). Bei geerbten Wohnungen zählt die Anschaffung durch den Erblasser. Ob eine Ausnahme greift, klären Sie bitte mit Ihrer Steuerberatung. Was Ihre Wohnung wert sein kann, erklärt der Ratgeber Ferienwohnung Wert ermitteln.

Was Sie steuerlich beachten sollten

Bei Selbstvermietung, Verwaltung und Pacht erzielen Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung; beim Verkauf ist die Zehnjahresfrist der wichtigste Punkt. Diese Seite ersetzt keine Steuerberatung, sie zeigt Ihnen, welche Fragen Sie stellen sollten.

• •Einkünfte: Miet- und Pachteinnahmen aus Gebäuden zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG).
• •Vermietungstage: Bei Ferienwohnungen, die ausschließlich an wechselnde Gäste vermietet werden, unterstellt die Rechtsprechung im Regelfall eine Absicht, Einkünfte zu erzielen, wenn die Vermietungstage die ortsübliche Vermietungszeit nicht um mindestens 25 Prozent unterschreiten. Nutzen Sie die Wohnung auch selbst, gilt diese Vereinfachung nicht (Haufe). Das ist vor allem wichtig, wenn Verluste steuerlich anerkannt werden sollen.
• •Verkauf: Gewinn innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung grundsätzlich steuerpflichtig, bei einer Erbschaft zählt die Anschaffung durch den Erblasser (§ 23 EStG).
• •Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises (Übersicht).

Ausführlicher: Steuerliche Aspekte bei der Ferienwohnungs-Übergabe.

Hinweis: Diese Seite ist keine Rechts- oder Steuerberatung. Sie gibt einen allgemeinen Überblick mit Stand Oktober 2026. Für Ihren Einzelfall wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt oder Ihre Steuerberatung.

Welcher Weg passt zu Ihnen?

Sechs Fragen bringen meist Klarheit. Beantworten Sie sie für sich, bevor Sie Angebote einholen: Wer behalten will und nicht mehr arbeiten möchte, landet meist bei Agentur oder Pacht; wer keinen Bezug mehr zur Wohnung hat, beim Verkauf.

1. 1

   Wollen Sie die Wohnung behalten?

   Wenn nein, ist der Verkauf der direkte Weg. Prüfen Sie vorher die Zehnjahresfrist. Wenn ja, bleiben die Wege eins bis drei.

2. 2

   Wie viel Zeit und Kraft möchten Sie noch investieren?

   Ein paar Stunden pro Woche und Freude am Gastgeben: Software reicht. Möglichst gar keine: Agentur oder Pacht.

3. 3

   Brauchen Sie planbare Einnahmen?

   Wenn Sie mit dem Geld fest rechnen oder Schwankungen Sie belasten, spricht viel für eine Festpacht. Wenn Sie starke Jahre voll mitnehmen wollen und einen leeren Monat verkraften, eher für eine Agentur.

4. 4

   Wie wichtig ist Ihnen die Eigennutzung?

   Wer viele Wochen im Jahr selbst vor Ort sein will, ist mit Selbstvermietung oder Agentur flexibler. Bei einer Pacht muss die Eigennutzung im Vertrag stehen.

5. 5

   Wie weit wohnen Sie entfernt, und wer hilft vor Ort?

   Ohne verlässliche Menschen für Reinigung, Schlüssel und Reparaturen wird Selbstvermietung schnell anstrengend, auch mit guter Software.

6. 6

   Gibt es mehrere Eigentümer, etwa eine Erbengemeinschaft?

   Dann zählt, worauf sich alle einigen können. Eine Festpacht ist ein fester Betrag, den die Erben nach ihren Quoten aufteilen können, wenn sie das vereinbaren; ohne Vereinbarung werden Erträge erst bei der Auseinandersetzung geteilt (§ 2038 Abs. 2 BGB). Mehr dazu auf unserer Seite für Erben einer Ferienwohnung.

Häufige Fragen von Eigentümern