Ferienwohnung verpachten: So funktioniert die Verpachtung an einen Betreiber

Was bedeutet es, eine Ferienwohnung zu verpachten?

Sie überlassen Ihre Ferienwohnung einem Betreiber, der sie im eigenen Namen und auf eigene Rechnung an Feriengäste vermietet. Sie erhalten dafür eine fest vereinbarte Zahlung, unabhängig davon, wie gut einzelne Wochen gebucht sind.

Im Alltag heißt das: Der Betreiber kümmert sich um Inserate, Buchungen, Gästekommunikation, Reinigung und Schlüsselübergabe. Er trägt das Risiko leerer Wochen, behält aber auch den Ertrag aus gut gebuchten Zeiten. Aus Ihnen als Gastgeber wird der Vermieter eines einzigen Vertragspartners.

Begriffe wie „Ferienwohnung Festpacht“, „Ferienwohnung an Betreiber vermieten“ oder „Ferienwohnung vermieten lassen“ meinen meist genau dieses Modell. Davon zu unterscheiden ist die reine Verwaltung: Dort bleiben Sie selbst Vermieter gegenüber den Gästen, und eine Agentur arbeitet in Ihrem Auftrag. Einen Überblick über alle Wege bietet der Vergleich Pacht, Verwaltung oder Verkauf.

Pacht oder Miete: Was rechtlich dahintersteht

Umgangssprachlich spricht man von Verpachtung, im Vertrag kann es ein Pacht- oder ein Mietvertrag sein. Für Sie zählt weniger die Überschrift als der Inhalt.

Ein Pachtvertrag erlaubt dem Pächter neben dem Gebrauch auch den „Genuss der Früchte“, also den Ertrag aus der Sache (§ 581 BGB). Auf Pachtverträge sind die Vorschriften über den Mietvertrag entsprechend anzuwenden, soweit die Pacht-Paragrafen nichts anderes bestimmen (§ 581 Abs. 2 BGB).

Beim Mietvertrag muss der Vermieter die Sache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen und während der Mietzeit erhalten (§ 535 BGB). Welche Vertragsart im Einzelfall vorliegt und welche Regeln greifen, hängt von der konkreten Gestaltung ab. Lassen Sie den Entwurf deshalb vor der Unterschrift prüfen, etwa von einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Mietrecht.

Vorteile: Planbare Einnahmen ohne Gastgeber-Alltag

Der größte Vorteil ist Planbarkeit: Sie wissen vorher, welche Zahlung Sie erhalten, und haben mit dem täglichen Betrieb nichts mehr zu tun.

• •Feste Zahlung statt schwankender Buchungseinnahmen. Das Auslastungsrisiko trägt der Betreiber.
• •Kein Gastgeber-Alltag: keine Anfragen, Check-ins, Reinigungspläne oder Bewertungen.
• •Ein einziger Vertragspartner statt vieler Gäste und Dienstleister.
• •Sie bleiben Eigentümer und können später neu entscheiden, etwa über Eigennutzung oder Verkauf.
• •Besonders entlastend, wenn Sie weit entfernt wohnen, kürzertreten möchten oder eine Wohnung geerbt haben.

Warum viele Eigentümer die Verpachtung dem Verkauf vorziehen, beschreibt der Ratgeber Verpachten statt verkaufen.

Nachteile: Was Sie dafür abgeben

Sie tauschen Ertragschancen und Flexibilität gegen Sicherheit. Ob sich das lohnt, hängt von Ihrer Wohnung und Ihren Zielen ab.

• •In sehr guten Jahren bleibt der Mehrertrag beim Betreiber, nicht bei Ihnen.
• •Selbst nutzen können Sie die Wohnung nur, wenn das im Vertrag vorbehalten ist.
• •Ein befristeter Vertrag endet mit Ablauf der vereinbarten Zeit. Vorher beenden lässt er sich nur in gesetzlich zugelassenen Fällen außerordentlich oder im Einvernehmen (§ 542 BGB).
• •Sie hängen von der Zuverlässigkeit eines Partners ab. Prüfen Sie ihn so sorgfältig wie einen Mieter.
• •Viele Gäste bedeuten Abnutzung. Wer was instand hält, muss klar geregelt sein.

Wie wird die Pacht für eine Ferienwohnung berechnet?

Eine pauschale Pachthöhe gibt es nicht. Die Pacht leitet sich aus dem Umsatz ab, den die Wohnung in der Vermietung an Gäste erwarten lässt: Davon gehen Betriebskosten, die Marge des Betreibers und ein Abschlag für das Leerstandsrisiko ab. Was übrig bleibt, ist der Rahmen für eine mögliche Festpacht.

Vereinfacht sieht der Rechenweg so aus: erwartbarer Jahresumsatz der Vermietung minus Betriebskosten (etwa Reinigung, Wäsche, Provisionen der Buchungsportale, Verbrauchsmaterial und Instandhaltung) minus Marge des Betreibers minus Abschlag für das Leerstandsrisiko, das der Betreiber bei einer Festpacht übernimmt, ergibt die mögliche Festpacht.

Weil der Betreiber das Risiko schwacher Monate trägt, liegt die Festpacht unter dem, was die Wohnung in einem sehr guten Jahr erwirtschaften könnte. Dafür ist sie planbar. Je verlässlicher sich der Umsatz einschätzen lässt, etwa durch eine lange Buchungshistorie, desto genauer kann ein Betreiber kalkulieren.

• •Lage: Nähe zu Strand, See, Bergen oder Altstadt und die Nachfrage im Ort.
• •Saisonlänge: ob die Region fast ganzjährig gebucht wird oder vor allem im Sommer.
• •Größe und Schnitt: Zahl der Schlafplätze, Zimmer und Bäder.
• •Ausstattung: Küche, Balkon oder Terrasse, Parkplatz, WLAN, Barrierefreiheit.
• •Bewertungen: Durchschnitt und Anzahl der bisherigen Gästebewertungen.
• •Bisherige Belegung: Buchungstage und Preise der letzten Jahre.
• •Zustand: ob Renovierungen oder neue Möbel anstehen.
• •Eigennutzungstage: Je mehr Zeiten Sie für sich reservieren, desto weniger kann der Betreiber vermieten.

Bei Hygge Suites erhalten Sie nach dem Erstgespräch ein Angebot; die Konditionen stimmen wir nach der Besichtigung vor Ort individuell mit Ihnen ab. Wie sich Pacht, Verwaltung und Verkauf unterscheiden, zeigt der Vergleich Pacht, Verwaltung oder Verkauf.

Verpachten, verwalten lassen oder selbst vermieten?

Die drei Wege unterscheiden sich vor allem darin, wer das Risiko trägt und wie viel Arbeit bei Ihnen bleibt. Die Tabelle zeigt typische Unterschiede; im Einzelfall entscheidet Ihr Vertrag.

Ausführlicher und inklusive Verkauf: Pacht, Verwaltung oder Verkauf im Vergleich. Wie die Übergabe an eine Verwaltung aussieht, beschreibt der Ratgeber Verwaltung abgeben.

Worauf Sie im Pachtvertrag achten sollten

Ein guter Pachtvertrag beantwortet die Fragen, die später Streit auslösen könnten. Diese zehn Punkte sollten Sie vor der Unterschrift geklärt haben.

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   Laufzeit und Verlängerung: Wie lange läuft der Vertrag, verlängert er sich automatisch, und wer kann wann aussteigen?

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   Form: Verträge über mehr als ein Jahr müssen die gesetzliche Form wahren, sonst gelten sie als auf unbestimmte Zeit geschlossen (§ 550 BGB; für Räume, die keine Wohnräume sind, mit Textform nach § 578 BGB). Halten Sie alle Absprachen vollständig im Vertrag fest.

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   Weitervermietung: Der Vertrag sollte ausdrücklich erlauben, dass der Betreiber die Wohnung an Feriengäste weitervermietet.

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   Zahlung: Höhe, Fälligkeit und eine mögliche Anpassung, zum Beispiel über eine Index- oder Staffelregelung.

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   Instandhaltung und Inventar: Wer trägt kleine Reparaturen, wer größere Schäden, wer ersetzt Möbel und Geräte? Ohne Regelung liegt die Erhaltung grundsätzlich beim Vermieter (§ 535 BGB). Ein Übergabeprotokoll mit Fotos und Inventarliste gehört dazu.

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   Eigennutzung: Welche Zeiträume reservieren Sie, mit welcher Vorlaufzeit, und wer zahlt die Reinigung danach?

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   Laufende Kosten und Abgaben: Wer zahlt Strom, Heizung, Internet und örtliche Abgaben wie Kurtaxe oder Tourismusabgabe?

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   Versicherung und Haftung: Wer versichert Gebäude, Inventar und Haftpflicht, und wer haftet für Schäden durch Gäste?

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   Genehmigungen: Wer holt Zustimmung der Eigentümergemeinschaft und behördliche Genehmigungen ein, und was gilt, wenn sie fehlen oder wegfallen?

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    Ende des Vertrags: Gründe für eine außerordentliche Kündigung, Zustand bei Rückgabe und der Umgang mit Buchungen, die über das Vertragsende hinausreichen.

Eigentümergemeinschaft und Teilungserklärung prüfen

Liegt Ihre Ferienwohnung in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, entscheidet zuerst die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, ob die Vermietung an Feriengäste erlaubt ist. Prüfen Sie das, bevor Sie einen Pachtvertrag schließen.

Der Bundesgerichtshof hat bereits 2010 entschieden, dass die Vermietung von Eigentumswohnungen an Feriengäste grundsätzlich zulässig ist, sofern die Gemeinschaftsordnung nichts anderes regelt. 2019 hat er ergänzt: Ein späteres Verbot der Kurzzeitvermietung per Mehrheitsbeschluss ist nur wirksam, wenn alle Eigentümer zustimmen (BGH, Urteil vom 12.04.2019, V ZR 112/18; Bericht auf LTO). Konkrete Störungen wie Lärm oder Verstöße gegen die Hausordnung müssen Nachbarn trotzdem nicht hinnehmen.

Für die Verpachtung heißt das: Der Betreiber wird die Wohnung an Gäste weitervermieten, also muss genau diese Nutzung in Ihrer Gemeinschaft erlaubt sein. Legen Sie Teilungserklärung und aktuelle Beschlüsse früh vor.

Zweckentfremdung: Was Ihre Gemeinde mitzureden hat

Ob Ihre Wohnung dauerhaft an Feriengäste vermietet werden darf, kann auch von Ihrer Gemeinde abhängen. Manche Gemeinden mit knappem Wohnraum machen das über eine Zweckentfremdungssatzung genehmigungspflichtig.

Wie streng die Regeln sind, unterscheidet sich von Ort zu Ort. Ein Beispiel von der Ostsee: Nach den FAQ der Gemeinde Grömitz liegt eine Zweckentfremdung unter anderem vor, wenn Wohnraum mehr als insgesamt zwölf Wochen im Kalenderjahr als Ferienwohnung angeboten oder vermietet wird. Wer länger vermieten möchte, braucht dort eine Genehmigung der Gemeinde; für bestehende Ferienvermietungen gibt es unter Voraussetzungen Ausnahmen.

Klären Sie deshalb bei Ihrer Gemeinde, ob eine solche Satzung gilt und ob Ihre Wohnung eine Genehmigung braucht, unter eine Ausnahme fällt oder ein Negativattest möglich ist. Mehr dazu im Ratgeber Zweckentfremdungsverbot.

Steuern: Vermietung und Verpachtung, Umsatzsteuer

Die feste Zahlung des Betreibers zählt für private Eigentümer typischerweise zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Bei der Umsatzsteuer kommt es auf die Gestaltung an, das sollten Sie mit Ihrer Steuerberatung klären.

Zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gehört nach § 21 EStG auch die Vermietung von Gebäuden und Gebäudeteilen. Der Bundesfinanzhof hat zudem entschieden, dass hotelmäßige Leistungen einer Vermietungsgesellschaft dem Eigentümer nicht automatisch als Gewerbe zugerechnet werden (BFH, Urteil vom 28.05.2020, IV R 10/18; Einordnung im NWB Experten-Blog).

Umsatzsteuer: Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist grundsätzlich steuerfrei, ausgenommen ist unter anderem die Vermietung von Räumen zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden (§ 4 Nr. 12 UStG). Auf die Steuerfreiheit kann unter Voraussetzungen verzichtet werden, wenn der Mieter Unternehmer ist und die Räume für Umsätze nutzt, die den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (§ 9 UStG). Ob das in Ihrem Fall sinnvoll ist, klärt Ihre Steuerberatung. Weitere Hinweise: Steuerliche Aspekte bei der Übergabe.

So läuft die Verpachtung bei Hygge Suites ab

Bei Hygge Suites verpachten die meisten Eigentümer ihre Ferienwohnung fest an uns und bleiben Eigentümer. Vom Erstgespräch bis zur Übergabe vergehen nach unserem Ablauf wenige Wochen.

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   Heute

   Persönliches Erstgespräch

   Wir lernen Sie und Ihre Ferienwohnung kennen. Was ist Ihnen wichtig? Was sind Ihre Wünsche? Wir beantworten alle Ihre Fragen, unverbindlich und ohne Druck.

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   Woche 1

   Transparentes Angebot

   Auf Basis unseres Gesprächs erhalten Sie ein klares Angebot, entweder für die Management-Übernahme oder den Kauf. Keine versteckten Klauseln.

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   Woche 2–3

   Prüfung und Abstimmung

   Wir schauen uns Ihre Ferienwohnung vor Ort an, prüfen die Details und stimmen gemeinsam die Konditionen ab. Erst wenn alles passt, gehen wir den nächsten Schritt.

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   Woche 4–5

   Willkommen in guten Händen

   Die Übergabe erfolgt reibungslos. Wir übernehmen bestehende Buchungen, informieren Ihre Stammgäste und kümmern uns ab Tag eins um alles.

Wir übernehmen Vermietung, Gäste, Reinigung und Instandhaltung, Sie erhalten regelmäßige Einnahmen ohne Aufwand. Die Vertragslaufzeit ist flexibel gestaltbar, und Zeiträume für Ihre Eigennutzung lassen sich vertraglich regeln. Erstgespräch, Besichtigung und Übernahme sind für Sie kostenlos. Ihr Ansprechpartner ist Paul Goth persönlich.

Wir sind vor allem an Ostsee und Nordsee, in der Lüneburger Heide und im Harz aktiv, übernehmen aber auch Ferienwohnungen in anderen touristisch attraktiven Regionen Deutschlands: Unsere Regionen. Mehr über unser Angebot lesen Sie auf der Seite Für Eigentümer, wie Ihre Gäste vom Wechsel erfahren, im Ratgeber Betreiberwechsel: Gäste informieren.

Für wen eignet sich die Verpachtung?

Die Verpachtung passt zu Eigentümern, denen planbare Einnahmen und wenig Aufwand wichtiger sind als der letzte Euro Ertrag. Weniger passend ist sie, wenn Sie die Wohnung oft spontan nutzen oder selbst gern Gastgeber sind.

• •Sie möchten nicht verkaufen, aber die Selbstvermietung ist zu viel geworden.
• •Sie wohnen weit entfernt oder möchten im Alter kürzertreten.
• •Sie haben die Wohnung geerbt, vielleicht gemeinsam mit Miterben, und suchen eine Lösung ohne operative Arbeit. Mehr dazu unter Ferienwohnung geerbt und im Ratgeber Was tun mit der geerbten Ferienimmobilie?.
• •Sie nutzen die Wohnung selbst nur selten oder zu festen, planbaren Zeiten.

Unsicher, ob Verkaufen oder fest Vermieten besser passt? Der Ratgeber Verkaufen oder fest vermieten stellt beides gegenüber.

Häufige Fragen zur Verpachtung